上周，廣州第二輪土地掛牌，18宗宅地集中上架，靚地不少。房產(chǎn)觀察了一圈，發(fā)現(xiàn)天河、海珠都收獲了不少的熱度，唯獨(dú)白云聲量不大。其實(shí)，掛出的兩宗地塊，素質(zhì)都還不錯(cuò)：一塊在嘉禾望崗，之前拆神已經(jīng)詳細(xì)聊過，感興趣的話，可戳回顧：今天要聊的則是另一塊，所在的廣州設(shè)計(jì)之都。

｜設(shè)計(jì)之都三期地塊位置示意圖

(資料圖)

為什么要聊它呢？因?yàn)?，房產(chǎn)君長期觀察下來，直觀的感覺是，這個(gè)地方被低估了較量白云新城、萬博，設(shè)計(jì)之都底氣何在？目前提到主城區(qū)的價(jià)值板塊，城市界面好、商業(yè)繁茂、有產(chǎn)業(yè)落地的地方，很多人往往只會(huì)聯(lián)想到金融城、琶洲、萬博、白云新城。而廣州設(shè)計(jì)之都，卻深藏閨中，坦白說，這有點(diǎn)可惜。畢竟論綜合素質(zhì)，我們認(rèn)為，它完全可以跟其它的CBD一較高下，只是缺少了一些被看見的契機(jī)。

｜設(shè)計(jì)之都實(shí)拍圖（@廣州房產(chǎn)）

那么，和這些CBD較量，設(shè)計(jì)之都底氣何在？

我們不妨從「城市界面」、「開發(fā)速度」、「空間成長性」、「產(chǎn)業(yè)量級(jí)」四個(gè)切面具體來看：

① 城市界PK：高樓密度“不輸陣”

大部分人對(duì)琶洲、白云新城、萬博這些CBD的認(rèn)可，是因?yàn)橛锌吹靡姷姆比A。其中，高樓的密度，是一個(gè)重要的指標(biāo)。來看一張萬博的實(shí)拍：

再來看設(shè)計(jì)之都的實(shí)拍：

吶，是不是完全不輸陣？沿著廣云路，大批的高樓大廈拔地而起，場(chǎng)面頗為壯觀。自2020年8月開園以來，設(shè)計(jì)之都核心區(qū)已有25棟大樓封頂、21棟建成投產(chǎn)，年產(chǎn)值超過480億。其中，白云投資大廈、中交白云大廈、高芯設(shè)計(jì)大廈等已啟用，思科未來城市總部、歐派創(chuàng)新設(shè)計(jì)大廈等企業(yè)大樓也都已封頂。｜大批總部已建成（@廣州房產(chǎn)）｜已封頂?shù)臍W派創(chuàng)新設(shè)計(jì)大廈（@廣州房產(chǎn)）此外，紅點(diǎn)廣場(chǎng)、大型ShoppingMall保利時(shí)光匯、郡雅酒店等配套，也都已落成、開業(yè)。整個(gè)城市界面的觀感，完全不輸主城區(qū)其它的CBD板塊。

｜紅點(diǎn)廣場(chǎng)、時(shí)光匯MALL實(shí)拍（@廣州房產(chǎn)）

② 建設(shè)速度PK ：3年成型，總部企業(yè)破140家

琶洲、萬博、白云新城等CBD，都是投資超千億，開發(fā)超10年，才逐漸成熟的片區(qū)。設(shè)計(jì)之都呢，投入超過2000億，量級(jí)也在第一梯隊(duì)。而且，其開發(fā)速度更是驚人：2018年啟動(dòng)征拆2019年全面動(dòng)工2022年一期開園。建設(shè)3年，規(guī)模已經(jīng)初具雛形，這樣的兌現(xiàn)速度，全市真沒幾個(gè)板塊能比。

而憑借高定位、高效開發(fā)，其也收獲了大批企業(yè)的認(rèn)可。

開園不到1年，目前聚集的總部企業(yè)已突破140家，其中涵蓋了建筑設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、時(shí)尚設(shè)計(jì)、數(shù)字設(shè)計(jì)等多個(gè)領(lǐng)域龍頭企業(yè)，以及大批央企的華南總部。來看一張入駐企業(yè)分布圖：

國寶級(jí)建筑大師何鏡堂院士、中國服飾設(shè)計(jì)師最高“金頂獎(jiǎng)”獲得者計(jì)文波等設(shè)計(jì)界大咖團(tuán)隊(duì)，也紛紛將大師工作室放在了這里。而去年時(shí)光匯開業(yè)后，天河的永旺，更直接從珠江新城搬到設(shè)計(jì)之都，這些都是頗為明顯的信號(hào)。

｜永旺實(shí)拍（@廣州房產(chǎn)）

③ 空間成長性PK：連片開發(fā)，與CBD雙核驅(qū)動(dòng)

目前廣州主城區(qū)每一個(gè)CBD的發(fā)展，都不是單打獨(dú)斗的，而是充分與兄弟板塊形成聯(lián)動(dòng)

比如珠江新城與金融城，琶洲西區(qū)與東區(qū)、萬博與長隆，都是靠一條主干道、一條地鐵線串聯(lián)，形成兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)板塊的聯(lián)盟。

而設(shè)計(jì)之都，也有先天優(yōu)勢(shì)。

其與白云新城接壤，位置上正處白云新城中軸北延上，一條廣云路直接串聯(lián)起兩個(gè)片區(qū)核心區(qū)。

｜設(shè)計(jì)之都與白云新城關(guān)系圖

這意味著，兩者可形成“雙核驅(qū)動(dòng)”的格局，價(jià)值輪動(dòng)效應(yīng)更強(qiáng)。

而北延，又可握手嘉禾望崗商圈，形成連片的發(fā)展模式。

同時(shí)經(jīng)過設(shè)計(jì)之都的2號(hào)線、14號(hào)線二期，還會(huì)直抵灣區(qū)樞紐中心——白云站。

今年白云站啟用后，將形成對(duì)灣區(qū)人流、信息流、產(chǎn)業(yè)流的虹吸。

所以說，設(shè)計(jì)之都的成長空間、增量空間，可能遠(yuǎn)比我們想象的更高。

｜白云新城實(shí)拍（@廣州房產(chǎn)攝）

｜白云站效果圖

更重要的是，相比其它CBD的基本定型，其本身空間規(guī)劃上，還有足夠強(qiáng)勁的“后發(fā)力”。整個(gè)板塊采用連片的開發(fā)模式，除了已開園的一期、逐漸落成的二期，三期、黃邊片區(qū)，也在快速推進(jìn)中。

｜設(shè)計(jì)之都規(guī)劃示意圖

而從本周新鮮出爐的《廣州設(shè)計(jì)之都城市設(shè)計(jì)優(yōu)化方案》，還能看到其結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化。比如，7大功能組團(tuán)、6大“設(shè)計(jì)+”的劃分，多元聯(lián)動(dòng)，功能更明確了。

｜設(shè)計(jì)之都7大功能區(qū)結(jié)構(gòu)示意圖

比如，十字形立體廊道、慢行環(huán)、開放式街區(qū)的打造，把整個(gè)片區(qū)打通、串聯(lián)，形成一體化的24小時(shí)活力街區(qū)。｜設(shè)計(jì)之都結(jié)構(gòu)示意圖所以說，雖然目前的設(shè)計(jì)之都，已經(jīng)有兌現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)、扎堆的高樓、成型的配套。但這只是起點(diǎn)，未來其在城市界面、區(qū)域形象上，都仍還有新的期待。

④產(chǎn)業(yè)量級(jí)PK：對(duì)標(biāo)世界，天花板不可估量

任何一座城市的發(fā)展，都需要強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)載體，各大功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊各司其職。

因此，廣州的每一座CBD，都有明顯的標(biāo)簽。

比如，承載“金融夢(mèng)”的金融城；比如，深耕“電商、科創(chuàng)”賽道的琶洲.......但除此之外，廣州要提升城市競(jìng)爭力，還有一個(gè)領(lǐng)域沒有完全被挖掘——具有國際影響力的設(shè)計(jì)之都

｜紅點(diǎn)廣場(chǎng)實(shí)拍（@廣州房產(chǎn)）

作為千年商都，廣州有扎實(shí)的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，在服裝、美妝、建筑、珠寶、視覺等設(shè)計(jì)領(lǐng)域，都有很強(qiáng)的全國影響力。比如服裝設(shè)計(jì)領(lǐng)域，廣州作為全球最大的紡織輔料市場(chǎng)和服裝流通中心，就催生出了全國最老牌的廣東時(shí)裝周，以及有例外、希音、UR、MO&CO、歐時(shí)力等大批的知名服裝品牌。｜廣東時(shí)裝周現(xiàn)場(chǎng)（圖源：廣東時(shí)裝周微信公眾號(hào)）比如美妝設(shè)計(jì)領(lǐng)域，廣州也聚集了全國75%的國貨美妝品牌，培育了完美日記、卡姿蘭等全國知名國潮品牌。比如文化創(chuàng)意領(lǐng)域，奧飛娛樂、喜洋洋、豬豬俠、冰墩墩等......也都是出自廣州，聞名全國的文化IP。此外，廣州還有華南地區(qū)最具影響力的美院——廣州美院，以及廣州設(shè)計(jì)周、廣州國際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)大會(huì)等多個(gè)具有影響力的設(shè)計(jì)盛會(huì)。而2022中國城市創(chuàng)意指數(shù)（CCCI 2022），廣州更穩(wěn)居中國創(chuàng)意城市的實(shí)力第一陣營，位列TOP4。｜2022廣州設(shè)計(jì)周（來源：廣州設(shè)計(jì)周微信公眾號(hào)）

換句話，廣州有很好的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)基底，有扎實(shí)的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈，在高起點(diǎn)的領(lǐng)域起飛，能觸及的天花板自然更具有想象力。

因而，設(shè)計(jì)之都從規(guī)劃開始，就有著極高的定位：打造粵港澳大灣區(qū)規(guī)模最大的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集群、世界一流的設(shè)計(jì)要素集聚地。甚至，未來還將代表廣州出征，申請(qǐng)“聯(lián)合國設(shè)計(jì)之都”稱號(hào)，成為提升城市競(jìng)爭力的重要一環(huán)。不難發(fā)現(xiàn)，雖錐處囊中，但其實(shí)力、發(fā)展前景都是掩蓋不住的，所以我們才會(huì)說，目前的設(shè)計(jì)之都，其實(shí)是被“低估”了的。

宅地那么稀有，這次卻一口氣放出兩宗？

至于缺乏聚光燈的原因，房產(chǎn)君則認(rèn)為，是這個(gè)板塊太過于“務(wù)實(shí)”了?；仡櫾O(shè)計(jì)之都的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，它一直都只專注于埋頭搞產(chǎn)業(yè)。而且，本身宅地供應(yīng)也很少，因此很多開發(fā)商和買家并不熟悉。最近幾年，萬博-長隆有不少的宅地供應(yīng)，連琶洲、白云新城也偶有新宅地亮相。但對(duì)于設(shè)計(jì)之都，你卻很少能在土拍場(chǎng)上，看到其宅地的身影，近幾年唯一的出讓宅地，就是白云空港大道地塊。正是因?yàn)檎厣僖?，去年該地塊拍賣時(shí)，就直接吸引了12家企業(yè)激烈爭奪，最終一口氣拍到競(jìng)價(jià)封頂。

說到底，這個(gè)板塊不是不熱，而是缺少新供應(yīng)，缺少聚焦點(diǎn)。因此，5、6月即將拍賣的兩宗宅地：設(shè)計(jì)之都三期地塊、嘉禾望崗地塊，或許將是一個(gè)新的契機(jī)。這兩宗地塊，分別位于設(shè)計(jì)之都三期、北擴(kuò)區(qū)，未來將承載核心區(qū)產(chǎn)業(yè)延伸，以及配套加碼的要任，推動(dòng)設(shè)計(jì)之都的連片發(fā)展。

｜嘉禾望崗西延、北擴(kuò)示意圖

其中，設(shè)計(jì)之都三期AB2603065地塊，位于設(shè)計(jì)之都創(chuàng)意活力區(qū)，占地約2.8公頃，計(jì)容建面約8.4萬方。該地塊掛牌總價(jià)21.9億，折合樓面價(jià)2.6萬/平，對(duì)比去年空港大道地塊低了4000元/平，有一定競(jìng)爭的優(yōu)勢(shì)。｜設(shè)計(jì)之都結(jié)構(gòu)示意圖同時(shí)，地塊距離14號(hào)線二期鶴南站約200米，6個(gè)站可達(dá)廣州火車站，接駁5號(hào)線后，可串聯(lián)珠江新城。相比白云大多數(shù)樓盤的內(nèi)生，便利的交通，更有利于其拉動(dòng)外區(qū)需求的涌入。教育方面，地塊直線約600米處，就是黃邊小學(xué)，屬于白云老牌省一級(jí)公辦小學(xué)。這所學(xué)校，是白云出了名靠實(shí)力“逆天改命”的公辦學(xué)校，其多年來斬獲的教育榮譽(yù)超過30項(xiàng)，并逐漸形成了自己的特色教育——三童教育，在社會(huì)和家長圈中，口碑、認(rèn)可度很高。本身不錯(cuò)的教育氛圍，加上地塊附近還規(guī)劃有兩所九年一貫學(xué)校，據(jù)我們掌握的信息，不排除落地省一級(jí)，也將進(jìn)一步推動(dòng)片區(qū)教育的升級(jí)。（具體以公告為準(zhǔn)）｜設(shè)計(jì)之都三期地塊位置示意圖至于嘉禾望崗地塊，則位處嘉禾望崗地鐵站的東北側(cè)，屬于設(shè)計(jì)之都北延區(qū)，未來將以TOD模式進(jìn)行深度開發(fā)。該地塊占地面積約6.6萬方，計(jì)容面積約10萬方，起拍樓面價(jià)約2.1萬/平，按照房價(jià)是地價(jià)的2倍來算也才4.2萬/平。相比周邊5萬+/平的一二手房價(jià)，也有明顯的利潤空間。此外，據(jù)可靠消息，其地塊西側(cè)的教育用地也計(jì)劃落地市屬名校，跟執(zhí)信廣雅同等重磅，手握數(shù)張安全牌。（具體以公告為準(zhǔn)）｜嘉禾望崗地塊位置示意圖賣地的背后，我看了這些信號(hào)......不難發(fā)現(xiàn)，這兩宗地塊的補(bǔ)充，對(duì)于整個(gè)片區(qū)價(jià)值拉動(dòng)，是極具意義的。一方面，目前設(shè)計(jì)之都核心區(qū)的樓盤，主要以二手小區(qū)為主，像云山詩意、時(shí)代玫瑰園，這些相對(duì)“較新”小區(qū)，樓齡也都超過15年，有旺盛的置換需求。加之，隨著設(shè)計(jì)之都企業(yè)加速落戶，也將產(chǎn)生更大的需求。而新宅地的上架，可提供住宅的新增，助推板塊良性發(fā)展

另一方面，教育等配套的補(bǔ)齊，也將拉動(dòng)板塊價(jià)值躍升。甚至是，借由賣地拉開城市骨架，推動(dòng)設(shè)計(jì)之都西延、北拓。

向西延伸產(chǎn)業(yè)功能、嫁接生活配套，向北則探索設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)與TOD融合的模式，進(jìn)一步推動(dòng)白云新城設(shè)計(jì)之都北拓區(qū)嘉禾望崗的連片發(fā)展。

未來，這里將形成CBD+TOD+WDC（世界設(shè)計(jì)之都）三中心合體的超級(jí)板塊。

｜設(shè)計(jì)之都北拓規(guī)劃示意圖

因此，相信2023年，這個(gè)被低估的板塊，會(huì)得到它應(yīng)有的熱度。

而我們也是時(shí)候，重新審視它的價(jià)值了！

標(biāo)簽：